Rivoluzione per le agenzie immobiliari - cittpaese.it
Nel panorama immobiliare italiano si registra una novità di grande rilievo che modifica in modo sostanziale il rapporto tra agenzie immobiliari e clienti.
La legge tutela sempre di più il consumatore, limitando in modo netto il diritto all’incasso della provvigione da parte dell’agenzia immobiliare.
Questa rivoluzione normativa nasce dall’esigenza di garantire trasparenza, correttezza e imparzialità nell’intermediazione immobiliare, a fronte di abusi e controversie frequenti.
L’agenzia immobiliare e il diritto alla provvigione: quando non è dovuta
L’agente immobiliare è un professionista riconosciuto dalla normativa italiana (legge n. 39/1989 e successive modifiche) che media tra venditore e acquirente, agevolando la conclusione dell’affare. Tuttavia, per poter richiedere la provvigione, l’agente deve rispettare rigorosi requisiti legali e operativi. Se questi non sono rispettati, il cliente è legittimato a non pagare alcun compenso, in quanto la legge riconosce questo diritto in modo esplicito.
Uno degli aspetti più importanti riguarda l’iscrizione obbligatoria al registro delle imprese presso la Camera di Commercio e il possesso del tesserino professionale. Nel caso in cui l’intermediazione venga svolta da un soggetto non abilitato, o privo dei requisiti richiesti, la provvigione non può essere esigibile. Questa verifica è semplice e accessibile tramite visura online al Registro delle Imprese.
Trasparenza, imparzialità e correttezza: i pilastri dell’attività
Un altro elemento fondamentale che incide sul diritto al compenso è la condotta dell’agente. Egli deve operare con imparzialità, senza favorire alcuna delle parti coinvolte. In presenza di conflitti di interesse o comportamenti che privilegiano un soggetto a discapito dell’altro, la richiesta di provvigione può essere respinta.
Inoltre, l’agente è tenuto a fornire informazioni complete e aggiornate sull’immobile, che comprendono aspetti tecnici e giuridici come difformità edilizie, ipoteche, pignoramenti o servitù gravanti sull’immobile. La mancata comunicazione di questi dati, facilmente accertabili con la dovuta diligenza, anziché configurare un illecito, può giustificare il rifiuto del pagamento della provvigione.
Se l’agenzia fornisce dati errati o imprecisi, specialmente quelli rilevanti per la conclusione dell’affare, perde il diritto al compenso. Parimenti, qualora una delle parti abbia espresso chiaramente di non voler usufruire dei servizi di intermediazione, il pagamento non è dovuto, se non da parte di chi ha conferito formalmente l’incarico.
Mandato, conclusione del contratto e prescrizione del compenso
La provvigione è riconosciuta anche se il contratto si perfeziona dopo la scadenza del mandato, purché le trattative siano iniziate entro il periodo previsto. Se invece l’incontro fra le parti avviene successivamente alla scadenza, il diritto al compenso decade automaticamente.
La legge e la giurisprudenza riconoscono il compenso all’agente che abbia operato con diligenza e correttezza, indipendentemente dall’esito finale della trattativa, a partire dalla firma del contratto preliminare. Non è raro che nel mandato venga previsto che il pagamento della provvigione sia subordinato al buon esito dell’affare, ovvero al rogito notarile.
Nel caso di più agenzie coinvolte, il principio generalmente applicato è quello del pagamento pro quota, salvo accordi diversi tra le parti. Il diritto alla provvigione sussiste anche se l’attività dell’agente si limita a una semplice visita dell’immobile, a condizione che sia dimostrata la concreta attività di mediazione.
Se una delle parti recede dall’affare, l’agente ha comunque diritto alla provvigione, sempre che abbia operato correttamente e abbia messo le parti nelle condizioni ottimali per la conclusione del contratto. Il diritto al compenso può venire meno solo in presenza di una giusta causa riconosciuta, come nel caso in cui il venditore rinunci all’acquisto dopo aver appreso che l’acquirente intende pagare in un momento successivo rispetto a quanto pattuito.
Infine, la provvigione si prescrive entro un anno dalla conclusione dell’affare o dal momento in cui l’agente avrebbe potuto richiedere il pagamento. Trascorso tale termine, salvo casi di frode scoperta successivamente, il diritto al compenso decade.