Non conta se è in costruzione”: la Cassazione amplia i casi di agevolazione prima casa - www.cittapaese.it
Una nuova ordinanza della Suprema Corte amplia il perimetro delle agevolazioni fiscali: il beneficio spetta anche a chi cede aree edificabili in cambio di abitazioni da realizzare, e non rileva la trasformazione in ufficio dell’immobile posseduto prima del nuovo acquisto.
Con l’ordinanza n. 25761 del 22 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione innovativa e più ampia delle regole sull’agevolazione fiscale “prima casa”. I giudici hanno stabilito che il beneficio non si limita agli acquisti di immobili già esistenti o in costruzione, ma spetta anche a chi cede un’area edificabile in cambio di nuove abitazioni che saranno realizzate dal costruttore. Inoltre, la Corte ha chiarito che è irrilevante se il contribuente trasformi la precedente abitazione in ufficio poco prima del nuovo acquisto: ciò che conta è la destinazione effettiva a residenza dell’immobile agevolato entro i termini previsti.
La vicenda giudiziaria e la decisione della Suprema Corte
Il caso è nato da una controversia tra due coniugi e l’Agenzia delle Entrate. I contribuenti avevano ceduto un proprio immobile a una società, ricevendo in cambio la promessa di costruzione di tre unità abitative. L’Agenzia aveva revocato l’agevolazione “prima casa”, sostenendo che la formula contrattuale non rientrasse tra le ipotesi espressamente previste dalla legge.
La questione è arrivata prima in Commissione Tributaria, che aveva dato ragione ai contribuenti, e poi in Cassazione. Con l’ordinanza 25761/2025, i giudici hanno ribadito che il diritto all’agevolazione non può essere limitato alle sole compravendite tradizionali. Il beneficio spetta anche all’acquirente di un immobile in corso di costruzione, purché sia destinato ad abitazione principale e non di lusso, con l’impegno di realizzare la finalità abitativa entro tre anni dall’acquisto.
La Corte ha sottolineato che l’elemento centrale è la finalità abitativa: se il bene è effettivamente destinato a residenza, non rileva che al momento dell’atto sia ancora in costruzione o che la vecchia abitazione sia stata destinata ad altro uso. In questo modo, si elimina quella che i giudici hanno definito una “disparità di trattamento irragionevole” tra chi acquista una casa ultimata e chi sceglie una soluzione edilizia ancora da completare.
Le implicazioni pratiche per i contribuenti e i contratti immobiliari
La decisione della Cassazione avrà effetti significativi nelle pratiche immobiliari. Prima di questa ordinanza, le permute di aree edificabili con immobili da costruire erano spesso escluse dalle agevolazioni, generando incertezza tra notai e contribuenti.
Con la nuova interpretazione: Permute e contratti atipici: chi cede un immobile o un terreno in cambio della costruzione di nuove unità abitative potrà accedere all’agevolazione, se il bene finale sarà destinato a residenza principale. Immobili in costruzione: l’acquisto di una casa non ultimata non preclude il beneficio, purché il contribuente vi stabilisca la propria residenza entro i termini fissati dalla legge. Requisiti tradizionali confermati: restano validi i limiti previsti dalla normativa, come l’esclusione delle case di lusso e l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.
La Corte ha così respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando il diritto dei coniugi alle agevolazioni fiscali. La pronuncia rafforza l’impianto originario della normativa, nato per agevolare il diritto all’abitazione e non per penalizzare chi sceglie percorsi contrattuali diversi dal classico atto di compravendita.
Un orientamento che potrebbe incidere in modo rilevante sulle future operazioni immobiliari, offrendo ai contribuenti maggiore certezza interpretativa e nuove opportunità per accedere ai benefici fiscali legati alla prima casa.